Regolamento edilizio di Roma 2026: il nuovo Titolo III bis
L'Assemblea Capitolina ha modificato il Regolamento generale edilizio del 1934 con la Deliberazione n. 90 del 12 maggio 2026, inserendo un nuovo Titolo III bis: requisiti minimi obbligatori di sostenibilità, adattamento climatico e comfort per gli interventi edilizi, e incentivi per chi fa di più. Le norme sono efficaci dal 25 agosto 2026, con la pubblicazione della Determinazione Dirigenziale n. 2126 del 28 luglio 2026 che approva lo schema della relazione tecnica da allegare alle pratiche.
Aggiornato al 29 ottobre 2026 · fonti: Roma Capitale, Dipartimento Attuazione Urbanistica
A chi si applica
Il Titolo III bis vale per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, nuova costruzione, demolizione e ricostruzione e per le ristrutturazioni edilizie con incremento della SUL superiore al 15%. Non si applica alla manutenzione e alle ristrutturazioni leggere. Per gli immobili sotto tutela (art. 48 bis, comma 5) sono previste deroghe motivate.
Cosa impone, articolo per articolo
| Articolo | Cosa prevede |
|---|---|
| 48 bis · Disposizioni generali | Finalità (sostenibilità, mitigazione e adattamento climatico, comfort), principio di invarianza del consumo di suolo, ambito di applicazione, deroghe per gli immobili tutelati. |
| 48 ter · Risparmio energetico e SUL | Cosa resta fuori dal calcolo della Superficie Utile Lorda e del volume: maggiori spessori delle murature e dei solai per l'isolamento, locali tecnici, serre solari e altri elementi per il risparmio energetico, nei limiti dell'art. 4 delle NTA. |
| 48 quater · Climatizzazione e rinnovabili | Requisiti minimi di legge per impianti e climatizzazione; interruttori a tempo o a sensore per l'illuminazione comune; integrazione delle fonti rinnovabili. |
| 48 quinquies · Acqua | Rubinetteria a basso consumo, recupero delle acque meteoriche per irrigazione e usi compatibili, drenaggio urbano. |
| 48 sexies · Permeabilità dei suoli e isola di calore | Almeno il 50% della superficie libera del lotto permeabile; verde di piena terra su almeno il 20% della superficie libera; alberi a medio-alto fusto; materiali che riducono il surriscaldamento. |
| 48 septies · Materiali | Almeno il 15% in peso dei materiali da recupero, riuso o riciclo (escluse strutture portanti e impianti). |
| 48 octies · Rifiuti | Spazio per la raccolta differenziata negli edifici con più di 8 unità o oltre 1.000 mq di SUL. |
| 48 novies · Mobilità sostenibile | Parcheggi per biciclette (almeno 1 per unità o ogni 100 mq di SUL per commerciale e direzionale), predisposizione per la ricarica elettrica, pavimentazioni permeabili o coperture fotovoltaiche nei parcheggi. |
| 48 decies · Incentivi | Gli interventi di Miglioramento Bioenergetico (art. 10 c. 9 e art. 21 delle NTA) ottengono fino al +5% di SUL; previsti anche incentivi economici sul contributo di costruzione, con una delibera successiva che ne fisserà l'entità. |
| 48 undecies · Controlli e agibilità | Relazione asseverata del Direttore dei lavori all'agibilità; controlli a campione; svincolo della polizza per chi ha avuto gli incentivi. |
| 48 duodecies · Norme transitorie | Efficacia dalla pubblicazione della D.D. di approvazione dello schema di relazione tecnica (avvenuta il 28 luglio 2026, con effetto dal 25 agosto); gli incentivi economici attendono la delibera dedicata. |
La relazione tecnica obbligatoria
Ogni pratica soggetta al Titolo III bis deve allegare la «Relazione tecnica di compatibilità ambientale, efficienza energetica e comfort abitativo», asseverata dal progettista secondo lo schema approvato con la D.D. 2126/2026 e integrata nello Sportello Unico Edilizia Telematico. È il documento che attesta il rispetto dei requisiti minimi e dà accesso agli incentivi.
Cosa cambia per chi vuole costruire o ampliare
Per chi ragiona in termini di cubatura, due punti contano più degli altri: il 48 ter, perché spessori, locali tecnici e serre per il risparmio energetico non consumano SUL; e il 48 decies, perché il miglioramento bioenergetico vale fino al 5% di SUL in più, cumulabile con gli incentivi dell'art. 21 delle NTA nei limiti previsti. Il rovescio: su ogni nuova costruzione o demolizione e ricostruzione, almeno metà del lotto libero deve restare permeabile e un quinto a verde di piena terra, cosa che pesa sul disegno del lotto.
Scarica il testo ufficiale del Titolo III bis (PDF)
Il testo integrale del nuovo Titolo III bis (artt. 48 bis – 48 duodecies), 8 pagine, estratto dalla Deliberazione n. 90/2026 pubblicata da Roma Capitale. Lascia l'email e ricevi subito il PDF; con il link avrai anche la delibera completa (39 pagine, con le Linee guida e la tabella degli incentivi).
Useremo l'email solo per inviarti il documento e gli aggiornamenti sulle norme urbanistiche di Roma. Nessuna cessione a terzi.
E sul tuo immobile?
Se il Regolamento si applica a un intervento dipende dal tipo di lavori; cosa si può fare su un lotto dipende dalle NTA e dal tessuto di piano. URBE legge il piano sul tuo indirizzo e incrocia NTA, regime e dati di mercato.
Verifica il tuo indirizzo con URBE →
Il quadro delle norme di piano è nella guida alle NTA 2026 di Roma.
Domande frequenti
Da quando vale il nuovo Regolamento edilizio di Roma?
Il Titolo III bis è efficace dal 25 agosto 2026, con la pubblicazione della D.D. 2126 del 28 luglio 2026 che approva lo schema di relazione tecnica (art. 48 duodecies). La delibera di modifica è la n. 90 del 12 maggio 2026.
Si applica anche a una ristrutturazione interna?
No: vale per nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazioni con aumento della SUL oltre il 15%.
Il Regolamento edilizio dà cubatura in più?
Fino al 5% di SUL per gli interventi di Miglioramento Bioenergetico (art. 48 decies), oltre a non contare nella SUL spessori e locali tecnici per il risparmio energetico (art. 48 ter).
Fonti: Roma Capitale, Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026 (Verbale n. 28, prot. RC 1108/2026, pubblicata all'Albo dal 19 maggio al 2 giugno 2026), Allegato 1 «Titolo III bis» e Allegato 2 «Linee guida»; Dipartimento Attuazione Urbanistica, Direzione Edilizia Privata, Determinazione Dirigenziale rep. QI/2126/2026 del 28 luglio 2026 (schema di Relazione tecnica) e nota prot. QI/2026/0147667 del 12 agosto 2026; comunicati di Roma Capitale del 29 marzo e del 12 maggio 2026.